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一個(gè)看似完美的生態(tài)閉環(huán)，隨著榜一大哥的轟塌出現(xiàn)裂痕，地產(chǎn)行業(yè)蕭瑟，排行榜的作用被重新審視。放棄排行榜，會(huì)意味著什么？
作者：陳月芹
導(dǎo)讀
壹 || 地產(chǎn)排行榜過(guò)去因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)嫌疑而受到爭(zhēng)議，但一眾房企每年仍會(huì)拿出幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元用于榜單合作的投放，他們甚至很無(wú)奈。
貳 || 從2016年開(kāi)始的行業(yè)“千帆競(jìng)發(fā)”沖規(guī)模的階段，價(jià)值不菲的排行榜，是“房地產(chǎn)規(guī)模至上”、“千億生死線”時(shí)代的濃縮寫(xiě)照。
叁 || 一家百?gòu)?qiáng)房企負(fù)責(zé)人透露，此前每年對(duì)個(gè)別榜單機(jī)構(gòu)的投放預(yù)算約60萬(wàn)元，今年還將增加20%左右，主要考量是公司處在沖規(guī)模階段，去境內(nèi)銀行端申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸等，需要一定背書(shū)，希望在現(xiàn)有基礎(chǔ)上“再往前走2-5名”。
肆 || 外部如何看待榜單的價(jià)值，是房企買(mǎi)榜所關(guān)心的主要問(wèn)題。
從業(yè)10多年來(lái)，江睿第一次和房地產(chǎn)排行榜單說(shuō)了“不”。態(tài)度堅(jiān)決，連討價(jià)還價(jià)都免了，因?yàn)椤皩?shí)在沒(méi)有錢(qián)”。
這是一個(gè)無(wú)奈又忐忑的決定。對(duì)多數(shù)房企而言，投入幾十、數(shù)百萬(wàn)元，就可以換回一個(gè)寶貴的行業(yè)座次，不論是地方政府還是金融機(jī)構(gòu)，都會(huì)據(jù)此掂量房企的成色，并反作用回房企日常經(jīng)營(yíng)。
一個(gè)看似完美的生態(tài)閉環(huán)，隨著榜一大哥的轟塌出現(xiàn)裂痕，地產(chǎn)行業(yè)蕭瑟，排行榜的作用被重新審視。江睿也想知道，放棄排行榜，會(huì)意味著什么？
告別榜單
2022年2月的一天，江睿赴約與一位房地產(chǎn)咨詢(xún)公司人士喝咖啡。江睿是一家Top20房企品牌負(fù)責(zé)人，他知道對(duì)方來(lái)意：洽談2022年房企榜單的合作。
這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十多年發(fā)展過(guò)程中繞不過(guò)去的現(xiàn)象：絕大多數(shù)地產(chǎn)公司都會(huì)跟榜單發(fā)布機(jī)構(gòu)有著緊密的接觸。知名榜單發(fā)布機(jī)構(gòu)易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞研究中心，其官網(wǎng)首頁(yè)上顯示，自己給百?gòu)?qiáng)房企中的95家做服務(wù)。克而瑞的銷(xiāo)售排行榜是發(fā)起最早、廣受采納的幾個(gè)房地產(chǎn)榜單之一，其他有名的還包括中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中指院”）、億翰智庫(kù)、中房研協(xié)等。
按照慣例，克而瑞的銷(xiāo)售排行榜發(fā)布周期為月度、季度，而中指院、中房研協(xié)的房企百?gòu)?qiáng)或Top500榜單一般在3月中旬發(fā)布，億翰智庫(kù)的則在8月。在這些備受矚目的榜單中，規(guī)模是最為核心的排名指標(biāo)。
鑒于地產(chǎn)行業(yè)和自家公司的資金困境，江睿開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)：今年品牌方面的預(yù)算整體壓降，實(shí)在沒(méi)有費(fèi)用再用于榜單的合作，希望相互理解。這是他從業(yè)十余年來(lái)，第一次拒絕房地產(chǎn)榜單排名機(jī)構(gòu)，甚至省略了談價(jià)環(huán)節(jié)。
江睿有點(diǎn)好奇，今年沒(méi)錢(qián)合作，公司會(huì)排第幾。
盡管這些榜單傳播甚廣，且因?yàn)閽炜坎块T(mén)和專(zhuān)家陣容顯示出了相當(dāng)?shù)臋?quán)威性，但是如果房企投錢(qián)合作，也是可以滿足一些要求的。往年，江睿所在公司會(huì)在榜單合作中投上一筆錢(qián)，要求是穩(wěn)住自己在前20強(qiáng)的排名。據(jù)他所知，有些同行的合作要求是鎖定某個(gè)排名；有的要求定制不同統(tǒng)計(jì)口徑的榜單以凸顯自身優(yōu)勢(shì)；有的房企并不直接干預(yù)排名，僅希望榜單之外的百?gòu)?qiáng)報(bào)告上多加著墨；還有些同行甚至?xí)榱吮饶硞€(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排位高而多花錢(qián)。
地產(chǎn)排行榜過(guò)去因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)嫌疑而受到爭(zhēng)議，但一眾房企每年仍會(huì)拿出幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元用于榜單合作的投放，他們甚至很無(wú)奈：因?yàn)榕琶问瞧髽I(yè)規(guī)模和品牌的彰顯，是在政府招商談判中的砝碼，也是進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)投放資金“白名單”的重要參照......
江睿所在公司，此前每年對(duì)單一家機(jī)構(gòu)僅在榜單產(chǎn)品上的合作金額，就在200萬(wàn)元以上，每年略有漲幅，去年已漲至320萬(wàn)元。
這量身定制的合作方案，能讓江睿所在公司維持在20強(qiáng)隊(duì)列。除了主榜單，個(gè)別子榜單還需額外花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元，江睿斟酌再三，最終也決定“省”下這筆開(kāi)銷(xiāo)。
他所接觸的排行榜機(jī)構(gòu)合作模式，大致分為兩類(lèi)：一是對(duì)具體排名有訴求，價(jià)格根據(jù)企業(yè)規(guī)模、出價(jià)能力和排名梯隊(duì)而定，一般在100萬(wàn)-400萬(wàn)元之間；二是僅合作，不干預(yù)排名，Top20-Top50區(qū)間的房企合作額度較高，Top10房企尤其是央企的合作金額較小，數(shù)十萬(wàn)至100萬(wàn)元不等。
江睿公司的債務(wù)危機(jī)在今年開(kāi)始顯露，但中止與排行榜機(jī)構(gòu)的合作，是早在2021年第三季度制定資金安排時(shí)便已確定的。
在2月的洽談中，對(duì)方告訴江睿，今年合作增加了一個(gè)前提條件：必須在榜單發(fā)布前付款。此前多年，雙方是一攬子合作，除了費(fèi)用占大頭的綜合實(shí)力排行榜項(xiàng)目外，還包括協(xié)助舉辦多場(chǎng)發(fā)布會(huì)等。但具體的付款節(jié)奏，往年都可以根據(jù)節(jié)點(diǎn)分期付款，等排行榜發(fā)布后再付款也沒(méi)關(guān)系。這讓江睿覺(jué)得合作的可能性更小了。
一家頭部央企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，年初，董事長(zhǎng)和兩位副總裁均提出要降本增效、節(jié)制辦企，今年的投放預(yù)算還在向公司爭(zhēng)取，需要部門(mén)先做全年預(yù)算，再層層匯報(bào)審批，因此很多份合同都?jí)褐t遲沒(méi)有簽，預(yù)計(jì)對(duì)排行榜機(jī)構(gòu)的投放會(huì)縮減20%以上。“和民企不同，我們對(duì)排名沒(méi)什么訴求，甚至名次也不影響公司去對(duì)外融資，主要是公司出于人情面子等因素酌情投放?！边@位頭部央企相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，Top20房企中，有8家明確今年不再參與榜單合作，4家表示今年預(yù)算計(jì)劃仍在協(xié)商制定中，但大幅縮減相關(guān)支出是大概率事件；此外，2家頭部央企表示會(huì)維持合作，但本身額度很小，可能會(huì)有所壓縮。
3月15日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，多家房企收到通知，房企有債務(wù)違約、商票逾期、債務(wù)交換或展期記錄的，將無(wú)法進(jìn)入一些榜單。
一位克而瑞研究中心人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，易居克而瑞研究中心負(fù)責(zé)的是銷(xiāo)售排行榜，單指銷(xiāo)售，不涉及評(píng)價(jià)，也不涉及模型，單獨(dú)依靠銷(xiāo)售規(guī)模也無(wú)法判斷企業(yè)好壞。只要債務(wù)違約不影響銷(xiāo)售，就不影響企業(yè)入榜。500強(qiáng)排行榜由中房研協(xié)負(fù)責(zé)，克而瑞研究中心的業(yè)務(wù)從來(lái)沒(méi)有榜單合作。
2022年top500榜單企業(yè)參評(píng)資格的變化，得到了一位中房研協(xié)人士的證實(shí)。該人士表示，2020年以來(lái)，公司修訂出版了測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)評(píng)指標(biāo)體系包括企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效等9項(xiàng)指標(biāo)。“2022年基本標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化，只是在篩選候選企業(yè)時(shí)剔除了有實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約的企業(yè)”。
該中房研協(xié)人士坦言，由于剔除掉出險(xiǎn)企業(yè)，2022年榜單受到比較大的影響。對(duì)于如何界定房企發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的問(wèn)題，該人士補(bǔ)充，除了債務(wù)違約，商票逾期、不能如期支付債券本息都算，中房研協(xié)從2021年開(kāi)始就對(duì)各房企進(jìn)行跟蹤調(diào)查確認(rèn)。
此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)也就榜單相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系中指院及億翰智庫(kù)，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。
含金量
從2016年開(kāi)始的行業(yè)“千帆競(jìng)發(fā)”沖規(guī)模的階段，價(jià)值不菲的排行榜，是“房地產(chǎn)規(guī)模至上”、“千億生死線”時(shí)代的濃縮寫(xiě)照。近6年來(lái)，機(jī)構(gòu)發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企或Top200年度銷(xiāo)售榜單，記錄著中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的歷史。
眾多房企成為規(guī)模排名的擁躉，除了品牌名氣外，一個(gè)更實(shí)用主義的訴求是：靠花錢(qián)去省錢(qián)。在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業(yè)馬太效應(yīng)急劇增強(qiáng)，企業(yè)的規(guī)模成為資金配置的最主要因素，規(guī)模大小與融資成本高低、市場(chǎng)準(zhǔn)入條件直接掛鉤。
從金融機(jī)構(gòu)、地方政府等相關(guān)方的角度，榜單也提供了一個(gè)審視房企能力的簡(jiǎn)易參考。正如中指院在其官網(wǎng)“企業(yè)研究欄目”顯眼處寫(xiě)著：“評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)”。
江?；貞洠?017年前后金融機(jī)構(gòu)曾要求，房企發(fā)債的四個(gè)條件之一便是在百?gòu)?qiáng)榜單內(nèi)，彼時(shí)曾導(dǎo)致榜單生意很火，各家房企的合作都被提價(jià)了?！拔覀?nèi)ネ栋駟蔚腻X(qián)，主要也是看重融資功能，畢竟有些機(jī)構(gòu)有官方背書(shū)，有一定權(quán)威性和專(zhuān)業(yè)性”。
一些地方政府在招商引資時(shí)，也將排行榜作為評(píng)價(jià)競(jìng)標(biāo)房企資質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，例如土地出讓時(shí)設(shè)置為勾地條件。江睿所在公司，此前每年僅給單一榜單超過(guò)300萬(wàn)元的投放，占整個(gè)品牌部門(mén)年度預(yù)算的20%，舍得下重本的一部分原因是投資和財(cái)務(wù)部門(mén)有需求，例如2018年7月，重慶住建委印發(fā)的《重慶市商品房預(yù)售資金首付款使用監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》提出，在重慶市城建開(kāi)發(fā)辦公布的開(kāi)發(fā)企業(yè)信用綜合排名中，排名在前30名的開(kāi)發(fā)企業(yè)可享受首付款使用免監(jiān)管政策，此后不同梯隊(duì)排名的房企可減免的首付款監(jiān)管比例逐漸遞減。
一家重慶房企投資人士補(bǔ)充到，重慶市的開(kāi)發(fā)企業(yè)信用綜合排名與中房研協(xié)的榜單基本一致，因此其也曾多次向總部申請(qǐng)，在排名上爭(zhēng)取進(jìn)Top30，這意味著預(yù)售資金完全免監(jiān)管?；ㄙM(fèi)數(shù)百萬(wàn)元，換取多個(gè)城市預(yù)售資金盤(pán)活、且更快周轉(zhuǎn)起來(lái)，這個(gè)生意是劃算的。
即便是現(xiàn)在，一位民生銀行某分行行長(zhǎng)表示，內(nèi)部一般會(huì)看中指院和億翰智庫(kù)的榜單，他也深知榜單有“注水”之嫌，且部分榜單并不完整，所以需要結(jié)合多份榜單分析。
某頭部信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者解釋?zhuān)饲肮緯?huì)適當(dāng)參考中指院及克而瑞的榜單排名，作為企業(yè)間對(duì)比的參考信息之一。在具體項(xiàng)目的操作中，對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)更多依靠?jī)?nèi)部模型，綜合考慮企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況等多方面因素，“行業(yè)排名不會(huì)成為我們?cè)u(píng)估一家房企的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)”。
一位Top20房企融資人士算了一筆賬，只要在40億的融資上把成本壓下來(lái)5個(gè)bp，就可以省出來(lái)200萬(wàn)元。他也補(bǔ)充，這是早期榜單能發(fā)揮的作用。當(dāng)然，眼下融資端不斷收緊，除非公司大股東換成央企、國(guó)企，否則花再多錢(qián)買(mǎi)榜也沒(méi)有用了。
排名沉浮
合作價(jià)值在榜單如何體現(xiàn)？
江睿透露，無(wú)論是年度百?gòu)?qiáng)榜，或是月度銷(xiāo)售榜，一般早于財(cái)報(bào)季和每月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)發(fā)布。一般到了月底，品牌部門(mén)會(huì)請(qǐng)業(yè)務(wù)部門(mén)估算一個(gè)大致銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)，再報(bào)給榜單機(jī)構(gòu)對(duì)接人，僅需提供幾個(gè)數(shù)據(jù)，不需要材料佐證。有的榜單機(jī)構(gòu)也有和各地房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)打通的數(shù)據(jù)庫(kù)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的一份榜單機(jī)構(gòu)下發(fā)給房企的測(cè)評(píng)材料顯示，測(cè)評(píng)共分為5個(gè)表，表一是“2022中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)Top500測(cè)評(píng)調(diào)查表”，要求企業(yè)填寫(xiě)2017~2021五個(gè)會(huì)計(jì)年度的數(shù)據(jù)，其中營(yíng)業(yè)收入、管理銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用、所得稅、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率等為必填項(xiàng)；表二為“2021年度項(xiàng)目明細(xì)表”，要求填寫(xiě)2021年項(xiàng)目名、權(quán)益比例、2021年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額等；表三為“2021年度持有性物業(yè)租金收入明細(xì)表”等。
一位Top10房企人士說(shuō)，機(jī)構(gòu)要求提供的幾乎是財(cái)報(bào)重要數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會(huì)規(guī)定，企業(yè)沒(méi)法在財(cái)報(bào)發(fā)布前提前披露，所以有些數(shù)據(jù)只能象征性地提供前一年度財(cái)報(bào)的公開(kāi)數(shù)據(jù)。
月度銷(xiāo)售榜單一般在每月最后一天發(fā)布，刨去搜集、制表、分析研究的時(shí)間，企業(yè)一般需提前3天提供，而月度銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)得在第二個(gè)月月初公告，“數(shù)據(jù)肯定有出入，我們一般只能給上一個(gè)公開(kāi)版本的數(shù)據(jù)（如前一月、前一季度等），個(gè)別房企會(huì)讓營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)給一個(gè)預(yù)估數(shù)據(jù)，只要不和簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)差別太大即可”。該Top10房企人士直言。
一家頭部房企人士透露，公司對(duì)某一家機(jī)構(gòu)曾經(jīng)每年投放約100萬(wàn)元，但從不干預(yù)排名，主要訴求包括：一是公司一般僅公布權(quán)益銷(xiāo)售額，希望機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)全口徑銷(xiāo)售額并對(duì)外披露；二是單月、單季度的節(jié)點(diǎn)性數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)，報(bào)告、快訊等內(nèi)容可以揚(yáng)長(zhǎng)避短?！敖^對(duì)不會(huì)改排名、改數(shù)據(jù)，只是選擇性說(shuō)出部分?jǐn)?shù)據(jù)”。
一家百?gòu)?qiáng)房企負(fù)責(zé)人黃可透露，此前每年對(duì)個(gè)別榜單機(jī)構(gòu)的投放預(yù)算約60萬(wàn)元，今年還將增加20%左右，主要考量是公司處在沖規(guī)模階段，去境內(nèi)銀行端申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸等，需要一定背書(shū)，希望在現(xiàn)有基礎(chǔ)上“再往前走2-5名”。
Top20房企相關(guān)負(fù)責(zé)人肖珉所在公司和相關(guān)機(jī)構(gòu)常年不合作，從2018年開(kāi)始，這家年銷(xiāo)售額接近3000億元的房企的名號(hào)，在某個(gè)中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜單上消失了，后來(lái)公司便不再對(duì)機(jī)構(gòu)上報(bào)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，也希望機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不要將公司放排名榜。
這種情況并不少見(jiàn)，在中指控股、中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果》榜單中，2019年銷(xiāo)售金額2747.8億元的新城控股和2607.8億元的世茂房地產(chǎn)，在十強(qiáng)名單里看不見(jiàn)蹤影，世茂被排到了第15位，而金地和新城控股甚至從百?gòu)?qiáng)榜單里消失了。在克而瑞發(fā)布的2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售Top200榜單中，建發(fā)以694.2億元名列第41名，但卻沒(méi)能在中指院的榜單里擁有一席之地。
一家頭部央企人士透露，公司每年與某一榜單機(jī)構(gòu)的合作約20萬(wàn)元，但2016年管理層權(quán)衡再三，認(rèn)為這筆花費(fèi)沒(méi)有產(chǎn)生價(jià)值，便砍掉了部分預(yù)算，導(dǎo)致第二年公司在百?gòu)?qiáng)房企榜上“消失”。迫于內(nèi)外部壓力，其所在公司最終仍維持合作，她也直言，比起民企，對(duì)方開(kāi)出的合作價(jià)碼已經(jīng)是折上折。
不過(guò)榜單的威力也有例外。一家大型民營(yíng)房企人士表示，公司從來(lái)沒(méi)有對(duì)榜單進(jìn)行投放。“有機(jī)構(gòu)曾來(lái)問(wèn)過(guò)公司的合作意向，開(kāi)的價(jià)碼低于50萬(wàn)元/年，但坦白說(shuō)，即使不合作，我相信這些機(jī)構(gòu)也不會(huì)把公司排得特別靠后，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)要保證榜單的真實(shí)性”。
另一方面，該公司融資通道較為順暢，不需要第三方機(jī)構(gòu)的排行榜來(lái)彰顯自身實(shí)力；再考慮到榜單合作偏貴，這家房企多年來(lái)從未為排名花過(guò)錢(qián)。
肖珉的判斷與這家房企類(lèi)似，公司成長(zhǎng)到今日的規(guī)模，名次的實(shí)際幫助很小。金融機(jī)構(gòu)和一家房企合作，是基于多年來(lái)公司在商業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)積累的信譽(yù)，不斷兌現(xiàn)承諾，和金融機(jī)構(gòu)保持溝通才慢慢積累起來(lái)的，不是單靠一個(gè)榜單就能擔(dān)當(dāng)起信用背書(shū)。
現(xiàn)在，地產(chǎn)公司的信用價(jià)值愈來(lái)愈虛無(wú)縹緲，肖珉認(rèn)為這一現(xiàn)象是從恒大危機(jī)顯露開(kāi)始，且多家民企持續(xù)爆雷后不斷加劇的。“連多年來(lái)在各大榜單上占據(jù)第一位置的恒大都出事了，不足以證明榜單上的企業(yè)就是穩(wěn)健安全的”。
實(shí)際上，也有人問(wèn)過(guò)龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍排名問(wèn)題，吳亞軍的回應(yīng)是：“我完全不關(guān)心規(guī)模排名。我不想花錢(qián)去買(mǎi)排名?！?/span>
到了2021年9月，重慶出臺(tái)新規(guī)，要求預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定，取消了相關(guān)優(yōu)惠條件。至此，榜單的實(shí)用性逐步降低。
重塑
外部如何看待榜單的價(jià)值，是房企買(mǎi)榜所關(guān)心的主要問(wèn)題。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境的變化，金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的選擇更加謹(jǐn)慎，公司基本只做央企、國(guó)企業(yè)務(wù)，城市只聚焦一二線，在這種情況下，排行榜的參考意義便微乎其微了，上述頭部信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充。
一位頭部保險(xiǎn)公司固收部門(mén)人士透露，3月份以來(lái)，部門(mén)仍在密集討論2022年公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)入的底線要求指標(biāo)，償債高峰將至，多家民企在爆雷邊緣徘徊，時(shí)刻給金融機(jī)構(gòu)敲響警鐘，必須及時(shí)更新給房企放貸的“白名單”。
去年年底踩雷世茂多筆公開(kāi)債，讓這家風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的險(xiǎn)資企業(yè)，不得不繼續(xù)提高對(duì)民營(yíng)房企放貸的門(mén)檻。
該頭部保險(xiǎn)公司固收部門(mén)人士解釋?zhuān)久磕晔找媛士己酥笜?biāo)為8%，國(guó)企、央企的債券收益率僅接近存款利率，而2021年下半年民營(yíng)房企爆雷，資本為了穩(wěn)妥都爭(zhēng)相涌去買(mǎi)城投債，很多城投債利率都降到3%左右，能給到4%利率的城投債已經(jīng)下沉到中西部城市的縣一級(jí)。
為此，該頭部保險(xiǎn)公司擬要求，和房地產(chǎn)企業(yè)合作非公開(kāi)類(lèi)融資產(chǎn)品，采取負(fù)面清單制，原則上交易對(duì)手需要在中債估值、負(fù)債情況、經(jīng)營(yíng)能力、區(qū)域布局、規(guī)模指標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)表質(zhì)量等方面滿足一定的底線要求，才可以開(kāi)啟后續(xù)項(xiàng)目立項(xiàng)、內(nèi)評(píng)和評(píng)審等內(nèi)部流程。
首先，在中債估值方面，要求房地產(chǎn)非標(biāo)項(xiàng)目的交易對(duì)手需要有存續(xù)期限超過(guò)1年的境內(nèi)公募債（ABS除外），且存續(xù)期限在一年以上的債券，中債估值不能高于5%。
第二，在最新披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，三道紅線不能為紅檔，且現(xiàn)金短債比不能小于1。當(dāng)交易對(duì)手為民營(yíng)企業(yè)，還必須加設(shè)一條：半年報(bào)或年報(bào)披露的外幣債務(wù)與非標(biāo)債務(wù)的合計(jì)占比不能超過(guò)50%。
第三，近三年年報(bào)數(shù)據(jù)不能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，近三年?duì)I收復(fù)合增速為負(fù)的交易對(duì)手采取慎入策略。
此外，該險(xiǎn)資企業(yè)對(duì)房企項(xiàng)目的區(qū)域布局也有要求：如最近一年度的簽約銷(xiāo)售均價(jià)不能低于1.3萬(wàn)元/平方米，原則上建議交易對(duì)手為全國(guó)性布局且區(qū)域布局不以三四線等低能級(jí)城市為主。
如果交易對(duì)手是民營(yíng)房企，其剔除永續(xù)債后的歸屬于母公司的所有者權(quán)益不能低于300億元；國(guó)企則不低于100億元。此外，該險(xiǎn)資企業(yè)還要求，對(duì)財(cái)務(wù)粉飾痕跡較重的民營(yíng)房企采取慎入策略等等。
“如果交易對(duì)手各項(xiàng)指標(biāo)全都優(yōu)于上述底線要求，意味著項(xiàng)目可以推進(jìn)，但并不等同于項(xiàng)目就能獲得公司中臺(tái)部門(mén)和評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)的通過(guò)意見(jiàn)。”前述頭部保險(xiǎn)公司固收部門(mén)人士補(bǔ)充，公司風(fēng)控管理較為嚴(yán)格，目前能看的項(xiàng)目幾乎都來(lái)自央企、國(guó)企，“信用不如‘出身’管用”，而榜單排名、三道紅線全綠等，仍不能讓金融機(jī)構(gòu)放松警惕。
新發(fā)展模式下，榜單機(jī)構(gòu)是否就房企實(shí)力建立新評(píng)價(jià)模型？前述中房研協(xié)人士表示，（2020年修訂的）新標(biāo)準(zhǔn)與以往年份相比，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)方面的指標(biāo)和權(quán)重。“2022年測(cè)評(píng)結(jié)束后擬對(duì)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步的研究，會(huì)對(duì)測(cè)評(píng)模型進(jìn)行綜合評(píng)估，確定需要在哪些方面進(jìn)行調(diào)整”。
早在2019年，朗詩(shī)綠色集團(tuán)董事長(zhǎng)田明曾公開(kāi)表示，目前的房地產(chǎn)規(guī)?；径际强搭A(yù)售收入，還不是現(xiàn)房確認(rèn)的會(huì)計(jì)收入，“按照預(yù)售收入來(lái)做排行榜，這里面的亂象很多。如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我覺(jué)得應(yīng)該有一個(gè)新的評(píng)價(jià)系統(tǒng)。”
（應(yīng)受訪者要求，江睿、黃可、肖珉為化名）
原標(biāo)題：《別了，地產(chǎn)排行榜》